<samp id="eqgsk"></samp>
<center id="eqgsk"><wbr id="eqgsk"></wbr></center>
<optgroup id="eqgsk"></optgroup>

2020年房企半年考:業績達標 拿地分化 融資持穩

發布時間:2020-07-29      查看次數:

2020年上半年的樓市,經歷了風雨飄搖、幾近停擺的一季度,又在二季度涅槃重生、乘風破浪。在此期間的房企,逆勢而上異軍突起者有之,不堪重負不慎下滑者亦有之。近日,貝殼研究院發布《全國房企半年報》,從房企的銷售、拿地、金融三大層面進行了總結與分析。
 
 
核心觀點:
 
1、銷售業績恢復好于預期。TOP3房企是各梯隊中唯一逆勢保持增長的梯隊;行業集中度進一步提升,規模性房企在全國性布局與多元化發展中體現出區域抗風險與業務抗風險的優勢。
 
2、土地市場活躍,房企對于土地的態度分化明顯。TOP3房企中,恒大是唯一的“激進派”,在土地市場異?;钴S,上半年在全國39城市取地119宗,主要為二線城市與強三線城市,其中在烏魯木齊一城獲取地塊超過30宗。
 
3、房企上半年融資超預期,整體規模達到2019年全年53%水平。結構上,境內債市活躍,規模占比68%,占比超去年同期12個百分點。整體融資利率水平走低,有利于房企進行債務置換,優化財務成本。
 
 
銷售:業績恢復好于預期行業集中度進一步提升
 
2020年上半年,在疫情影響下,大部分房企業績都受到了影響,但是二季度以來,房企厚積薄發,鼓勁追趕,業績與去年同期水平相差不大,部分房企銷售額同比轉正,如中海、世茂等。
 
具體來看,業績TOP10房企發展以穩健為主,銷售金額相比去年上半年微跌9.4%。而TOP11~20和TOP21~30房企一般處在規模擴張的重要階段,對業績的追求較為猛烈,銷售金額相比去年同期分別上漲16.3%和8.6%。TOP31~50和TOP51~100房企業績下滑比較明顯,分別下跌16.4%和24.8%,中小房企在疫情的沖擊下普遍恢復緩慢。
 
從房企拿地銷售比來看,TOP11~20房企表現較為突出,由于這部分房企大多處在規模擴張的關鍵時期,拿地態度較為積極。而TOP10的頭部房企具有規模優勢,且在已有較為充足的土地儲備的前提下,拿地態度較為穩健。TOP21~30以及TOP31~50的中間力量房企,受到資金以及戰略調整等因素的影響,對于土地的追求相對稍弱。TOP51~100的中小房企,拿地態度最為激進,若在自身現金流狀況不支持的情況下,經營風險性較大。
 
根據觀點地產網統計,2020年上半年TOP100房企銷售額為51492億元,同比下降4.1%,降幅控制在5%以下,銷售業績恢復整體好于預期。
 
碧桂園上半年封冠,極力追趕的恒大以235億元的差距位居第二,與第三名萬科直接差距也僅為308億元,TOP3房企之間的差距較小,給下半年留有更大的想象空間。
 
從單月銷售業績看,TOP100房企6月銷售額為14436億元,達上半年峰值,同比增長12.1%,繼5月后,銷售同比增速繼續轉正。
 
結構性業績增速方面,自2018年開始,全國百強房企整體業績增速放緩。貝殼研究院數據顯示,從結構上看,TOP3房企自2017年至2019年上半年增速放緩幅度最大,在2019年上半年呈負增長,而在疫情影響下的2020上半年,TOP3房企業績不降反增,同比提升2.9%,是各個梯隊中唯一同比為正的梯隊。貝殼研究院認為,一部分原因是恒大在一季度及時推出的促銷活動帶來業績拉動,更主要的原因是頭部房企整體抗風險能力較強,在逆勢中更能彰顯房企規模性優勢。
 
其他各梯隊,如TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企業績增速分別為負4.2%、負2.8%、負3.0%、負4.1%。
 
從行業集中度來看,結合今年前5個月的業績表現,各個梯隊集中度表現均有3%~4%的提升,行業集中度進一步提升。貝殼研究院認為,在周期性與突發性雙重影響下,中小房企抗風險能力明顯不足,而規模性房企在全國性布局與多元化發展中體現出區域抗風險與業務抗風險的優勢,行業集中度趨勢將長期保持,頭部房企集中度提升仍有空間,留給中小房企的挑戰將長期存在。
 
隨著房企年中業績的陸續發布,貝殼研究院選取了發布業績目標的30家房企為樣本,從目標達成率來分析,平均目標達成率為41%。貝殼研究院認為,按照行業上下半年“四六開”的一般規律,房企目標達成尚符合預期。
 
建業以54%的目標完成率成為上半年的“達標王”,另一家達成率超過50%的是金茂。同時,上半年目標達成率較低的融創、遠洋、富力與旭輝,目標達成率在35%(含)以下。
 
從30家樣本房企下半年的壓力系數看,平均壓力系數是2019年的1.3倍。盡管恒大上半年業績亮眼,但由于業績目標8000億元,因此下半年單月須完成501億元,業績壓力是2019年的1.5倍。6月單月,碧桂園實現810億元銷售額,給予市場以及房企更多的信心。整體上,下半年房企“沖量戰役”,壓力不比上半年小。
 
拿地:土地市場活躍房企態度分化明顯
 
逆周期下,房企對土地熱情不減。從上半年新增土地儲備權益金額排名中,不難發現,其與銷售業績排名高度重合,行業在土地端的集中度表現呈加劇趨勢。
 
業內認為,龍頭房企重金補倉,一方面是銷售恢復好于預期,房企通過銷售回款補充資金。比如,上半年拿地排名第一的恒大,疫情防控期間通過全國“七五折促銷”、線上選房等營銷手段實現業績逆勢上漲。另一方面是金融環境邊際寬松,房企通過貸款、信托、發行債券等渠道獲取大量資金,補充自有資產的流動性,減輕企業債務負擔后,房企土地擴張意愿增強。另外,各地方政府在上半年的土地市場上,表現出較大誠意,除疫情防控下的紓困政策外,同時推出不少優質土地資源,進一步增加房企的土地儲備動力。
 
除龍頭房企外,上半年在土地市場表現活躍的中交、卓越等中型房企較為搶眼。
 
拿地銷售比方面,上半年土地市場活躍,房企對于土地的態度分化明顯。今年上半年在拿地態度上,TOP50房企分為“激進派”、“保守派”與相對穩定的“中間派”。
 
貝殼研究院數據顯示,整體上,TOP50房企今年上半年拿地銷售比為38%,較2019年同期40%的水平減少2個百分點。2020年上半年TOP50房企平均權益拿地金額204億元,而2019年同期是223億元。
 
從今年情況看,TOP50房企中17家“激進派”拿地銷售比較上一年同期提升10個百分點以上,其中綠城提升43%至112%,拿地權益金額已超越上半年的權益銷售額。在實際的土地市場上,綠城上半年在22城市獲取土地45宗,包括北京、上海、成都等熱點城市。
 
 
TOP3房企中,恒大在土地市場異?;钴S。數據顯示,上半年,恒大在全國39城市拿地119宗,主要為二線城市與強三線城市,其中在烏魯木齊一城獲取地塊超過30宗。
 
同時,房企中不乏“保守派”。貝殼研究院監測數據顯示,14家房企今年拿地銷售比較去年下降超10個百分點。去年拿地活躍的中駿、禹洲上半年稍顯保守,而像萬科、融創、時代等房企上半年集中從城市更新、收并購以及舊城改造等其他渠道獲取土地。
 
值得注意的是,從房企上半年的拿地“喜好”來看,房企延續回歸一二線城市和部分強三線城市的趨勢。其中,在具有高關注度的蘇州、杭州兩市,房企對一級土地市場的高度熱情,與當地新房銷售的火爆程度形成相互影響,在一定程度上拉高市場預期。
 
而在前10名的城市中,華僑城與恒大分別在襄陽與烏魯木齊兩市獲取了多宗地塊。貝殼研究院認為,后續需要觀望是否有更多房企陸續進駐。
 
金融:境內債市活躍整體融資利率水平走低
 
回顧2020年上半年的金融政策,大致分為4個階段:分別為1月23日前,延續2019年年末趨緊的金融環境;作為全國抗疫的節點,在此之后政府多以“六穩”為核心,幫扶企業紓困,給予積極但不刺激的相對寬松環境;隨著社會經濟秩序的正?;?,政策逐步在個別領域收緊;6月開始,金融層面的監管升級,尤其銀保監會“回頭看”的通知,有為下半年監管趨嚴定調的意圖。
 
債券融資方面,2020年上半年房企境內外融資折合人民幣合計約為6506億元,占比2019年全年融資規模53%。受海外疫情影響,4月全月無新增海外債券,對整體融資規模有一定影響,但境內債市表現活躍,從而對沖海外債市的短暫低迷。
 
房企上半年境內外融資較2019年同期下降4個百分點,但處于歷史較高水平。全球疫情下,房企融資規模端未出現大幅下滑,整體平穩,房企在債市表現超預期。
 
 
從境內外融資結構分析來看,貝殼研究院統計數據顯示,境內融資規模占比較2019年同期提升12個百分點,達62%,境外融資規模占比38%。海外債在4月受到全球疫情影響,投資人恐慌性大量拋售,造成4月當月房企無新增海外債券發行,5月起逐漸復蘇。貝殼研究院分析,上半年境內金融環境邊際寬松,房企發債踴躍。隨著境內監管力度升級與海外債市恢復,下半年債券融資結構將有所變化。
 
債券利率趨勢方面,貝殼研究院認為,從24個月周期看,2020年上半年境內融資利率從2月起一直保持低位,境內金融環境適度寬松,利率低位將促使部分房企借此機遇進行債務置換,從而降低企業財務成本。境外融資利率水平長期高于境內融資利率。
 
從2020年6個月內的表現看,境內與境外融資利率均表現出“先高后低,6月翹尾”的趨勢,結合6月底銀保監會“回頭看”的工作部署,下半年金融監管升級是必然,穩經濟下的防風險將進一步趨嚴。
 
貝殼研究院認為,從兩年利率變化上,可以明顯看出2020年上半年較2019年同期整體利率下行,境內債券相較于境外債券下降幅度更大。2020年上半年境外債中,金融債的利率水平高于去年同期,是由于2020年上半年僅保利發行單支金融債券,偶發因素較強,不能影響上半年整體利率低位的趨勢。
 
結構層面,不同債券類型中,票面利率有較大差別。其中,在一季度表現搶眼的超短期融資債券的利率最低,在3%以下。發行此類債券對房企信用等級要求較高,同時發行期限在270天之內,因此不適用于所有房企。2020年上半年境內債券常見的一般公司債與中期票據,多數維持在4%~5%的利率區間。
 
而境外債券在債券類型上較少,主要分為金融債和企業債兩種,在具體發行中會存在有無擔保、有無抵押、優先級別等差異,進而影響單只債券的票面利率。
 
今年上半年,整體境內外債券期限經歷從2月到5月不斷拉長、6月開始縮短的變化。2月境內超短期融資最為活躍,單月融資平均周期僅為2.2年,達24個月內最低值。隨著投資人信心逐步恢復,發債周期也隨機拉長。3~5月,5年期的債券發行占主要比重。進入6月,3年期融資債券占主導,整體發債周期有縮短趨勢。
 
此外,2020年下半年債券融資償還將迎高峰,境內外融資債券到期規模約為5588億元人民幣,較上一年增加58%,部分債務集中到期,房企下半年債務償還呈高壓。
 
貝殼研究院認為,未來兩年同期償債壓力劇增,尚未包含其當年發行的短期債務(一年內到期)。目前2021年與2022年下半年的債券到期壓力已分別突破5000億元與3000億元??梢灶A見,未來2~3年債務置換與債務融資需求將不斷增大。

Copyright ? 2020 All Rights Reserved 版權所有· 江西省龍式建筑開發集團公司      備案號:贛ICP備19010721號-1
技術支持:
亚洲图欧美好狼色区,亚洲日韩中文字幕区,大香伊蕉在人线99国产图片,暖暖在线观看免费直播|青青成线在人线免费啪|网曝门欧美日韩在线视频|又黄又网站国产