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2020年住房租賃半年考:打破周期 重構新格局

發布時間:2020-07-29      查看次數:

近年來,受國家支持力度加大、利好政策出臺的影響,我國住房租賃行業得到較快發展?;仡?020年上半年,住房租賃市場受到疫情防控影響,波動較為顯著。市場供需格局趨于緩和,租賃需求延遲釋放,業主出租預期持續走低,不斷向“承租人”市場轉變。從市場主體來看,長租公寓企業也經歷了經營考驗,中小企業面臨資金困境。那么今年上半年,租賃市場有哪些顯著變化?與往年相比又有哪些不同?下半年,市場將如何發展?
 
政策:從防疫管理向市場監管和資金扶持轉變
 
回顧2020年上半年的租賃政策,第一季度以疫情防控為主旋律,共19個城市發布了25項疫情防控相關政策,包括以下3個方面:一是對疫情防控期間租戶進行摸排登記,要求租賃經營場所做好防控工作;二是落實主體責任,要求房東和租賃企業承擔防疫期間的主體責任,負責督促租戶進行備案登記和居家隔離,做好租賃房屋的消殺防疫工作;三是發布租賃住房糾紛指引,針對疫情防控期間可能發生的租賃糾紛提出解決建議,強調疫情防控期間房東、租戶及租賃企業公平分擔相應損失等。此外,6個地區發布倡議書,倡導業主在必要合理的情況下減免租金,減輕租客負擔。
 
 
在疫情得到了基本控制之后,全國各地著手恢復住房租賃市場的正常秩序。據不完全統計,第二季度,有8個地區發布了10條市場管理相關政策措施,主要涉及到租賃住房安全管理、住房租賃中介機構整治以及住房租賃管理辦法制定等方面內容。
 
為響應財政部、住房和城鄉建設部《關于開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》,10個地區發布了14條為住房租賃企業提供資金扶持的相關政策,具體落實了補貼的條件和申請辦法。其中,杭州和合肥分別推出了住房租賃企業資金監管的相關措施,確定企業名單,推動資金監管落地。此外還有5個地區推出了租賃住房建設相關的管理規定及措施,推動租賃住房建設的健康發展。
 
落戶政策方面,多數準一線城市落戶政策較為開放。據貝殼研究院統計,合肥、鄭州、沈陽及重慶對于高校畢業生基本可以無限制落戶,包括高等職業技術學校、??萍叭罩票究频膽獙眉巴鶎卯厴I生均可直接落戶,無年齡和就業限制。其余準一線城市的落戶政策對不同學歷的人群有不同的年齡限制及就業限制等。一線城市中,除深圳學歷人才可以通過核準落戶外,北京、廣州和上海均需要積分落戶,或者應屆畢業生通過就業單位的戶口指標落戶。
 
市場:季節周期規律被打破市場旺季不“旺”
 
從市場表現來看,上半年受到疫情影響,住房租賃市場的季節性規律被打破,傳統旺季并不“旺”。2月,由于疫情嚴重,重點城市的住房租賃市場交易觸底,市場幾乎陷入停滯,春節假期后的住房租賃旺季推遲到3月出現。3月,全社會逐步復工復產后,住房租賃市場逐漸修復,疫情防控期間積壓的租賃需求逐步釋放。貝殼研究院統計數據顯示,3~5月的租賃交易不斷上漲,4月及5月的環比增長率均突破20%。6月,北京突發公共衛生事件響應級別調整至Ⅱ級,租賃交易受到的影響較為明顯,傳統的畢業租賃旺季目前暫未顯現,6月成交量環比下降7.3%。
 
 
從租金水平來看,上半年租金水平總體呈現趨勢性下降。貝殼研究院統計了重點18城的平均租金水平,結果顯示,3月環比下降14.0%,從2月的47.7元/平方米下降到41.0元/平方米。4月及5月平均租金有小幅回升,環比分別上漲1.4%和2.8%,但租金價格仍較大幅度低于去年同期水平,同比下降幅度均在10%左右。6月租金水平又呈現下降趨勢,環比5月下降3.2%,同比下降10.9%。分城市來看,6月,天津、武漢、青島、濟南、重慶、長沙、煙臺及廊坊8個城市租金仍呈現環比下降,其中租金降幅最大的是長沙市,降幅為3.3%。其余城市價格變動幅度較小,整體較為穩定。
 
上半年新增房源掛牌價格較低,業主出租預期處于低位。根據貝殼研究院監測數據,2020年上半年整體掛牌均價偏低,除2月總量過低出現異常波動之外,其余月份平均掛牌價44.1元/平方米/月,明顯低于去年上半年48.1元/平方米/月的水平。買賣雙方對于租金價格的期望都持續走低,導致掛牌價格降低,最終租賃成交價格也相比去年明顯降低。
 
 
此外,客源成交周期處于高位,租賃市場向買方市場轉變。貝殼研究院認為,上半年房源成交周期波動較大,2月及3月房源成交周期超過60天,租賃房源成交困難,4~6月成交周期下降,但相比去年成交周期仍然較長。而客源周期較為穩定,保持在10天左右,相比去年有所延長,租客的租房迫切程度有所下降。
 
企業:從“拓荒”到“精耕”尾部長租公寓陷入經營困境
 
住房租賃企業方面,長租公寓一直以來備受關注。2020年上半年,長租公寓企業在行業整體陷入“寒冬”的大環境下,出租率下降、租客違約情況頻頻發生,這一階段可謂行業的“至暗時刻”。貝殼研究院調研數據顯示,上半年頭部長租公寓企業也放緩了拓展趨勢,聚焦已有門店,新開店率遠低于去年水平;尾部長租公寓企業面臨普遍性的經營困境,近七成因“高收低出”模式導致資金鏈斷裂;上半年沒有房企新進入長租公寓領域,已進入的房企經歷了從“拓荒”到“精耕”的轉變。
 
2020年上半年,陷入經營困境并造成不良社會影響的以尾部中小長租公寓為主。據不完全統計,媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數量高達16家。
 
“高收低出”,長租公寓企業為了短時間內搶奪房源,企業支付給房東的租金高于租客支付的租金,屬于虧本經營。
 
“長收短付”,企業向租客按年度收租金,然后按照季度或月度支付給房東,將差額用于自身經營或其他用途。
 
業內人士表示,無論是“高收低出”,還是“長收短付”,都產生了潛在的經營風險,在受到外部沖擊時,風險就會加速暴露,尤其是尾部中小長租公寓企業的抗風險能力更弱。
 
 
事實上,在長租公寓領域,不同于2017~2018年的熱情高漲,2019年的熱情已開始下降。較為明顯的表現就是行業逐漸回歸審慎理性預期,企業不再盲目進入。據貝殼研究院統計,截至2019年年底,已有44家大型房企開展長租公寓業務,而今年上半年沒有房企新進入長租公寓領域。
 
具體來看,在政府大力倡導租購并舉的政策環境下,房企紛紛將長租公寓劃入戰略布局,以期培育新的增長點。少量先行者在2016年以前就已試水業務,2017年多達16家。長租公寓的盈利能力因在早期市場未得到驗證,導致房企進入該業務領域后開始趨于冷靜和理智,自2018年后進入數量便開始逐步減少。到2019年,只有上海實業、正榮、寶龍和俊發4家企業進入,且基本在企業所在當地開展業務。而今年受到疫情影響尤為明顯,沒有新的房企進入長租公寓領域。
 
今年上半年,多數長租公寓不再進行規模擴張,聚焦維持已有單店運營。對此現象,貝殼研究院認為,管理房間規模上,2020年上半年長租公寓出租率明顯下降、違約率提升,同時仍然需要正常給業主支付房租,企業現金流普遍吃緊。同時,疫情防控期間租賃企業的管理成本提升。住房租賃企業要負責管理入住的租客,采購大量的相關物資新增支出。加強人員管理和登記,部分公寓企業還會給返程人員提供隔離單間等,對于企業來說管理成本提升。長租公寓企業為了維持已有的運營,減少成本支出和經營虧損,絕大多數已進入的企業不再進行規模擴張,而是聚焦已有的門店運營,開源節流。
 
對于中小公寓來說,上半年融資更為困難。業內人士分析認為,長租公寓領域股權融資的風口基本已經過去,目前中小企業獲得投資較為困難。從2019年開始進行股權融資的企業均為行業頭部企業,融資輪次多、單次融資金額大是基本特征。此外,住房租賃領域今年上半年已經發行的公司債券及ABS(資產支撐證券化)融資金額分別為111億元和15.66億元,融資主體均為房企??傮w來看,目前長租公寓領域的融資以頭部企業和大型房企為主,中小企業融資渠道收窄。
 
展望:市場供需格局趨于緩和向“承租人”市場轉變
 
對于下半年的住房租賃市場,貝殼研究院認為,受到疫情影響,下半年租賃市場供需格局趨于緩和,租客掌握更多主動權和議價空間,市場不斷向“承租人”市場轉變。在此背景下,應重點關注長租公寓企業的經營風險,加強對于企業“高收低出”、“長收短付”的模式監管,同時給予更多的企業資金支持,扶持長租公寓企業應對資金困境。加強租客權益保護,對于高校畢業生給予一定的租房支持,加強特定人群的租房保障。
 
年度的住房租賃市場往往呈現周期性規律。貝殼研究院認為,從下半年來看,市場熱度或在城市之間呈現分化,對于受疫情影響較大的城市,雖然市場迅速降溫,且一定程度上縮減了市場的需求規模,但租賃市場的需求依然大量存在。
 
 
在貝殼研究院看來,租賃市場依然會在下半年維持“低溫”態勢,延遲的租賃需求不斷釋放,業主出租預期持續處于低位,租客議價空間提升,市場供需趨于緩和。從中長期的租金水平來看,租金上漲動力不足,可能會繼續保持低位的態勢。對于疫情影響較小的城市,下半年租賃市場熱度會保持“中溫”態勢。
 
對于長租公寓企業,業內人士表示,為減少長租公寓企業經營對房東和租客帶來的影響,下半年應加強行業監管,防止“高收低出”、“長收短付”等模式帶來的風險。同時給予長租公寓企業必要的補貼和資金扶持,幫助企業應對經營困境,引導行業走向正軌。
 
加強行業監管層面,逐漸建立行業押金監管和風險保證金機制。從事住房租賃經營的企業在開展業務當地的銀行開設專戶托管,托管賬戶中設立押金和風險保證金,保護承租人的押金安全,降低房東和承租人的租金風險。
 
扶持層面,加強對長租公寓企業的融資支持。目前長租公寓企業面臨融資渠道窄、融資金額小的問題。
 
拓寬長租公寓企業的融資渠道,一是加大對住房租賃企業的債權類融資支持,包括專項銀行貸款和公司信用債等,未來將繼續擴大銀行貸款授信額度和專項債的適用范圍品種,加快審批流程,促進企業直接融資,優化融資結構。
 
二是加快推進住房租賃領域公募REITs(房地產信托投資基金)試點,盡快推出公募長租公寓REITs。發展一級貸款發放的保險制度與住房金融信貸的二級市場。推進質押體系建設,完善質押回購機制。依據稅收中性原則,解決“雙重征稅、重組稅費過重”等問題,促進租賃住房健康發展。引導養老金、保險基金等長期投資基金參與投資REITs,提高REITs市場的流動性,吸引提高私人投資者參與的積極性。
 
值得關注的是,6月是傳統的租賃旺季,也是高校畢業生集中進入租賃市場的時間。畢業生由于剛剛步入工作崗位,租金可支付能力、租房辨識度等較弱,面臨不少的租房問題。
 
在保護租客權益、加大特定人群的租賃保障方面,貝殼研究院建議,應加強租房過程中的租客權益保護,加大對特定人群如高校畢業生等群體的租房保障,具體可采取以下措施:
 
第一,加大對高校畢業生的租房補貼,剛畢業大學生的租金支付能力有限,通過人才租房補貼,減少畢業生可支付壓力,增加城市的人才吸引度。
 
第二,加快建立住房租賃市場的信用體系,通過住房租賃管理服務平臺,建立承租人與出租人的征信制度,加強對出租人及從業人員的市場主體信用管理,動態記錄良好信用信息和不良信用信息,建立住房租賃行業的“紅黑名單”制度,定期對榜單信息予以公示。制定符合租賃企業運營特點的信用評價辦法,增加信息透明度,防止大學生在租房過程中面臨信息不對稱問題。
 
第三,擴大糾紛處理渠道,普及住房租賃相關權益知識,制作租賃權利義務說明書并向公眾公開宣傳,提高租戶自我保護意識,減少糾紛。

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